樓市調控走向資金層面 預售款監管會否重洗房企格局？
【6月長沙樓市銷售報告】
在銀行"錢荒"、融資渠道收緊的背景下，多個城市近日重新執行瞭更加嚴厲的商品房預售資金監管制度。業內人士認為，中小企業或將面臨流動資金困局，部分難以支撐的企業將無奈退出。那麼，預售款監管會否逼迫房企降價求生存？樓市格局是否將迎來新一輪洗牌？
預售資金監管在全國興起
7月10日，武漢市房管局下發通知，將預售資金監管的三類比例分別下調10%。對商品房達到結構封頂並已支付工程費用的開發企業，重點監管資金調整為項目總預售款的15%；對項目進度達到1/2並已支付相應工程費的，調整為20%；未支付工程費用的，調整為25%。
同時，對房地產開發企業申請使用監管資金進行瞭嚴格規定。取得商品房預售許可證1個月後，申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%；結構封頂的，累計申請不得超過75%；竣工驗收的，累計申請不得超過95%。
從去年10月份起，武漢開始實施商品房預售資金監管，購房預售款進入政府監管的開發商賬戶。不少業內人士認為，此次雖然下調瞭預售資金監管比例，但同時對申請使用進行嚴格規定，實際上加強瞭對預售資金使用的監管。
對於房地產市場來說，預售資金監管並非新政策。早在2010年，北京就實施瞭《商品房預售資金監督管理暫行辦法》。7月1日起，北京市開始執行修改後的新《辦法》，要求商品房預售資金必須在項目達到一定進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，增加瞭1-2個使用節點。經適房預售資金也納入瞭監管。
除此之外，青島等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監管辦法，加強對購房人交納房款的監管。據統計，目前，全國已有30多個城市出臺瞭相應的監管制度。這一數據還在不斷擴大。安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛先後進來，從7月1日開始對新建商品住宅實施預售款監管。
中小開發商的資金壓力較大
商品房預售金是房地產開發企業的主要資金來源。特別是中小開發商自有資金有限，融資渠道相對狹窄，很大程度上都依賴預售款。業內人士認為，加強對預售資金的監管，卡住瞭開發商的一條資金渠道，房地產市場又將面臨新一輪的洗牌。
北京美聯市場研究部高級經理張磊分析，加強預售資金監管，房企的融資能力以及自身資金的調配能力將受到考驗，需要合理的調配每個節點的用款額度。一些缺乏成本控制經驗或是業務面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響。同時，由於資金壓力的增加，房企在土地市場上或將一改"大無畏"的拿地風格，促進土地市場降溫。
"中小房企的主要資金來源是靠賣房子，也就是銷售回款。現在這條騰挪之路也被堵死瞭，那麼他們必將面臨資金考驗。"亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，預售資金大約占開發商資金的三分之一，"凍結"這一部分資金對實力雄厚的大型房企來說可能影響不大，但對中小房企的打擊就會比較重。
武漢某大型房地產企業副總經理姚澤春說，目前市場由於車貸信貸新北平溪車貸信貸"錢荒"影響還未散去，各大行都收緊房貸，開發貸款更是難上加難，信托、基金等融資渠道也明顯收窄，中小開發商的資金壓力較大，嚴控預售資金無異於"雪上加霜"。
浦江中國市場研究總監梅水雄說，中小房企的銀行貸款利息、前期設計、營銷策劃等成本都依賴於預售資金。預售資金被監管後，房企資金壓力必然加大，開發難度上升，扛不住的中小房企很可能被淘汰。
預售資金監管或將長期執行
房地產調控大致可以從供給層面、需求層面和資金層面等三個方面下手。中國樓市調控逐漸向資金層面邁進，預售資金監管或將長期執行下去。
對於市場普遍預期的銷售旺季，張磊說，這項政策剛好趕在"金九銀十"之前實施，有利於增加房企的風險防范意識，調節市場預期。
但也有專傢對預收資金監管的調控效果心存憂慮。中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，預售資金監管主要是為瞭防止開發商挪用資金，將部分實力不足的中小企業淘汰出局。"個人認為，實質效果還得看實際操作的執行力度以及長遠影響。"
梅水雄說，預售資金監管從嚴會增加有效供給，但不一定導致房價下降。因為每個房企都會根據自己項目的供應量、優勢特點和庫存情況、銷售進度等因素來確定銷售價格。"房企一旦遇到資金周轉困難，必然想方設法從市場補充資金，由此帶來的融資成本增加，可能會以提高房價的方式進行轉移。"
"預售資金是由銀行、監理單位多方監管，但開發商銷售是動態進行的，銀行很難天天盯著。開發商的銷售款什麼時候交給銀行很大程度上靠自覺"。張東建議，在設立預售資金監管制度的同時，還應建立土地拍賣、期房轉讓及現房銷售等配套制度，確保整個預售過程的規范性，防范樓市中存在的危機，確保市場長期穩定發展。(記者 徐海波)
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-17/07053333648.shtml
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